Ярмарка недвижимости в Краснодаре 2019 – грустный «праздник»

Одним из самых неудачных мероприятий в сфере недвижимости Краснодарского края, на мой взгляд, стала так называемая ярмарка недвижимости, прошедшая в Кубаньэкспоцентре 15-17 марта 2019 года.

Форум отменяется

На большой площади, где в прежние годы умудрялись размещаться десятки застройщиков и представителей всевозможных банков, где бродили многочисленные аниматоры и толпы посетителей, было настолько пусто, что взору открылись сотни заплаток из скотча на видавшим виды ковровом покрытии. Другое оборудование выставочного зала также выглядело очень уставшим и неопрятным.

Крупнейших операторов строительного рынка Кубани, таких, как ССК, ЮСИ, НСИ-Юг и других на выставке обнаружить, увы, не удалось.

В памяти отложились хорошие экспозиции СК DOGMA и МСК, у которых на стендах были интересные, детализированные и хорошо освещенные макеты. Также на выставке были замечены представительства ВКБ-новостройки и СК Метрикс Девелопмент. Вот, пожалуй, и все из местных застройщиков.

Видимо, организаторы пытались как-то растянуть стенды немногочисленных участников по всей территории, но вышло печально – Тришкин кафтан, как известно, не залатаешь.

Они, видимо, поняли, что экспозиция, мягко говоря, слабовата. Перерезая символическую красную ленточку, они извинились перед немногочисленной аудиторией за такую бедную ярмарку, сославшись на тяжелое положение строительного рынка.

На самый серьезный удар ждал меня впереди. Я специально выехал рано утром из Анапы, чтобы попасть на анонсированное на 15 марта организаторами большое пленарное заседание о вопросах развития строительного сектора Краснодара, Сочи, Геленджика, Новороссийска и Анапы. Каково же было мое удивление, когда в указанные 11-00 никакой активности на площадке у сцены не наблюдалось. Выяснилось, что накануне деловую часть перенесли на воскресенье, 17 марта. Пришлось уезжать обратно, не солоно хлебавши.

Первичный рынок накануне потрясений?

Итак, 17 марта я вернулся на Ярмарку недвижимости с желанием, наконец, ознакомиться с планами работы застройщиков Краснодарского края в грядущих условиях проектного финансирования. Однако, образно говоря, «гора родила мышь». Вместо представительного форума, из четырех спикеров трое оказались застройщиками сегмента ИЖС, которые сами себя рекламировали, причем, на мой взгляд, не слишком профессионально.

Проблему строительного рынка Кубани и перспективы работы застройщиков в условиях эксроу-счетов достойно осветила лишь одна выступающая – Мария Заика, представитель МСК (Московской строительной компании). Мне удалось задать ей несколько вопросов в формате мини-интервью.

Для начала напомню, что такое проектное финансирование строящихся объектов. Новостройки Краснодара, как и всей России, должны перейти на эту схему с 1 июля 2019 года.

1. Клиент, который желает приобрести квартиру в новостройке, подписывает договор с застройщиком, и кладет деньги в банк на эскроу-счет. Для строительной компании они недоступны до момента вода жилого комплекса в эксплуатацию. Деньги на эскроу-счетах на случай проблем у застройщика застрахованы до суммы в 10 млн руб. Новостройки Краснодара и Краснодарского края в большинстве своем дешевле, поэтому проблем возникнуть не должно.
2. Аккредитованный банк выдает кредиты застройщику на строительство дома или жилого комплекса.
3. После завершения строительства клиент получает квартиру, застройщик – доступ к деньгам покупателей. Рассчитывается с банковским кредитом, получает прибыль, переходит к новым объектам.

Мария Заика описала серьезные проблемы, которые ожидают застройщиков при переходе на проектное (банковское) финансирование.

По данным специалиста, на сегодня в Краснодарском крае лишь Сбербанк готов к выдаче кредитов застройщикам в новых условиях проектного финансирования, плюс еще несколько банков готовятся к этим новшествам. Хотя в РФ для этих целей официально аккредитованы 55 банков, которые уже должны быть готовы к работе.

Грядет длительный и не очень понятный переходный период, когда банкам и застройщикам придется адаптироваться под новые условия и подстраиваться друг к другу.

И последствия этого «переходного периода» уже налицо. По данным Марии, в последние полгода в Краснодаре не закладывалось крупных новых проектов в сегменте многоквартирных ЖК.

Существенный минус проектного финансирования для застройщиков заключается в том, что кредиты на строительство новых жилых комплексов бесплатными не будут. В то же время дольщики, отправившие деньги на эскроу-счета, процентов не получат. В случае, если застройщик обанкротился через пару лет после начала строительства, дольщик получает обратно ровно столько, сколько и вложил, несмотря на инфляцию и возможный рост цены 1 кв. м. Еще одна ложка дегтя, по мнению специалиста – неизбежное удорожание квартир (5-10%). Это произойдет из-за того, что деньги дольщиков были бесплатны, а банковский кредит для застройщика имеет определенную цену (до 11%).

Впрочем, определенные плюсы Мария Заика в проектном финансировании усматривает. Если раньше скорость строительства зависела от темпов реализации квартир в новостройках, что вызывало кучу проблем, то при проектном финансировании эта зависимость отсутствует. Грамотный и порядочный застройщик может выстраивать отношения с подрядчиками, невзирая на работу отдела продаж, антирекламу конкурентов  и так далее. В итоге – нормальная равномерная скорость строительства, сдача домов и жилых комплексов в срок и даже раньше срока. Для справки - по данным МСК, для строительства 24 этажного жилого дома вполне достаточно 2,5-3 лет.

Еще один плюс нововведений – вытеснение с рынка застройщиков-авантюристов.

«Раньше были такие застройщики, которые утверждали, что  для запуска очередной новостройки в Краснодаре им надо всего 20 млн руб. Потом у них начинались серьезные проблемы с подрядчиками, реализацией квартир, претензиями дольщиков и сроками строительства, то при новой схеме такого не будет» - рассказала Мария.

Очень интересен и вопрос ценообразования – ведь если цена 1 кв. м будет одинаковой на всех этапах строительства, какой смысл покупателям квартир отправлять деньги на эксроу-счета?

Мария пояснила, что некоторая гибкость финансовой модели продаж квартир при новой схеме сохранится. Чем больше договоров с покупателями заключит застройщик, тем дешевле для него будут банковские кредиты. То есть на этапе котлована цена 1 кв. м все-таки может быть установлена ниже, чем на этапе сдачи, хотя такой дельты, как при сегодняшних условиях, конечно, уже не будет. Кроме того, финансовая модель продаж в обязательном порядке согласуется с банком-кредитором.

Поэтому для получения кредита застройщику по новой схеме придется предоставлять в банк в разы больше документации, чем это было ранее.

«В целом, полагаю, ситуация будет следующей. Если застройщик заложил дом в центре Краснодара, где покупатель давно мечтал жить, и при этом выбрал квартиру с хорошей планировкой и нужным видом из окна, такой человек, конечно, придет к застройщику, заключит договор и отправит средства на соответствующий эскроу-счет.

Если же не слишком притязательного покупателя устраивает квартира «где-то на окраине», ему проще не заключать никаких договоров, а выбрать что-то из готовых объектов, безо всяких эскроу-счетов» - считает Мария. По ее словам, такая схема покупки жилья уже давно и достаточно работает в Европе.

По мнению специалиста, новый закон приведет к тому, что число объектов, экспонируемых на рынке недвижимости Краснодара, уменьшится, но объем реальных предложений сохранится.

Кто выигрывает от нововведений, ждущих нас с 1 июля? Государство избавляется от зудящей и болезненной проблемы обманутых дольщиков. Для покупателей квартир, исключается риск оказаться у разбитого корыта, но они за это счастье доплатят из своего кармана. Банки традиционно богатеют, за счет ограничения круга крупных застройщиков. Риски невозврата кредитов также уменьшаются. Основной «головняк» ожидает застройщиков, но и здесь можно увидеть позитив – за счет ухода с рынка слабых компаний, непрофессионалов, мошенников и авантюристов конкуренция снизится, а куски рыночного пирога окажутся более крупными.

Мария Заика полагает, что квартиры в Краснодаре, Новороссийске, Анапе и других городах края традиционно востребованы, поэтому на Кубани процесс перехода на новые строительные рельсы пройдет менее болезненно, чем в других регионах, где рентабельность строительства жилья близка к нулю.

Бани-бочки, бесплатный массаж и призы-пустышки

Спасать горе-выставку от полного фиаско пришлось совершенно непрофильным участникам. Так, при входе и внутри зала экспонировались бани-бочки.

Рядом с конференц-площадкой были представлены массажные кресла и подобные устройства всех мастей. В отличие от стендов некоторых участников, народная тропа к этим устройствам не зарастала, и народ даже выстраивался в очередь за своей порцией удовольствия. Ибо бесплатно и приятно.

А вот с розыгрышем призов было все не так гладко. При входе каждый участник получал номерок с правом участия в лотерее. Это старый способ привлечь массы и традиция экспоцентра, которую хорошо знают местные жители. Поэтому места у сцены занимали не только покупатели квартир и специалисты по недвижимости, а старушки с котомками и мамаши с младенцами, рассчитывающие получить призы за факт своего посещения выставки. Когда, наконец, 17 марта этот розыгрыш произошел, удивлению народа не было предела – каким-то загадочным образом выигрывали номерки, работников и участников ярмарки. Этот странный факт поколебал устои теории вероятности и озадачил даже ведущего. Впрочем, часть наград досталась и  посетителям. Среди них были вполне приличные вещи от магазинов Hoff, и денежные сертификаты на ремонт квартир.

Но за некоторые «призы» было стыдно. Например, сертификат на 50 тыс. руб. скидки для покупки земли в каком-то далеком коттеджном поселке. Неужели компания, предоставившая такие «призы», серьезно полагает, что этой бумажкой замотивирует случайного посетителя на покупку участка за пару-тройку миллионов в их КП? Один подобный приз-пустышка достался моей знакомой – аж 30 тыс. скидки на проектирование дома. С учетом того, что дом у нее уже есть и его проект вполне устраивает, она обратилась к осчастливившим ее «призодателям» - что можно с этим сделать? «Не знаем, ну, подарите кому-нибудь» - безучастно ответили они. Знакомая выставила сертификат в Инстаграмм, с подписью – кому нужно – заберите за шоколадку… Желающих пока не нашлось.

Разумеется, теперь у моей знакомой не слишком лестное отношение к этой компании. Воистину, иногда лучше ничего не делать, чем одаривать людей такими «призами» и портить свой рейтинг.

Вот такой розыгрыш. Кто-то уходил с выставки с удобным компьютерным креслом, а кто-то – с ламинированной бумажкой, которую даже в гигиенических целях не используешь.

В итоге я уверен, что провал краснодарской Ярмарки недвижимости 2019 обусловлен не столько ситуацией на строительном рынке Кубани, сколько непрофессионализмом и нерадивостью организаторов. Видя, что профильных участников – кот наплакал, организаторам честнее было бы раздать деньги и отменить ярмарку. При этом хочу выразить уважение тем компаниям, кто все-таки представил свои объекты и обеспечил хоть какой-то уровень выставке недвижимости.